FACULTE DE DROIT, DES SCIENCES POLITIQUES, ECONOMIQUES ET DE GESTION
Université de Nice-Sophia Antipolis
ANNEE UNIVERSITAIRE : 2011/2012
ANNEES D’ETUDES : LICENCE II - GROUPE B
MATIERE : DROIT DES CONTRATS
PROFESSEUR : Monsieur le Professeur Yves STRICKLER
CHARGEES DE TRAVAUX DIRIGES : Hania KASSOUL ; Katia POTEMKINA
Séance n° 3
La formation du contrat
La préparation du contrat définitif
ð OBJECTIFS
L’étudiant devra savoir échanger sur :
- Les pourparlers
- Les conventions préalables à la formation du contrat définitif
La séance visera à reprendre la méthodologie du cas pratique, puis à l’appliquer au travers d’un exercice préparé chez soi et en bibliothèque, à l’aide du cours et de manuels.
ð EXERCICE
Cas pratique sur les promesses de contrat (p. 2)
ð CONTENU DE LA PLAQUETTE
è METHODOLOGIE (p. 3-4)
! Le cas pratique (p. 3)
è DISPOSITIONS DU CODE CIVIL (p. 5)
èTHEORIE (p. 5-6)
Les contrats préparatoires (p. 5)
‚ La force obligatoire et les engagements pré-contractuels (p. 5)
ƒLe droit de rompre des pourparlers avancés (p. 6)
èNOTIONS (p. 6-7)
„ Diversité des avant-contrats (p.6)
…L’élément déterminant de la qualification de la promesse synallagmatique (p. 7)
è OUTILS COMPLEMENTAIRES (p. 8-10)
ü Arrêt de la Chambre mixte du 26 mai 2006, pourvoi n° 03-19376 (p. 8)
ü Exemple de compromis – cession de droit au bail (p. 9)
è EXERCICE
1) Louise, une jeune diplômée des Beaux Arts, ainsi que son frère Albert, titulaire d’un diplôme en gestion, ont des difficultés à trouver un emploi. Refusant de se laisser abattre, ils décident de tenter leur chance dans le Sud et emménagent à Nice. Louise et Albert rêvent de créer ensemble leur première entreprise de confection de chapeaux en plumes. Après visite de plusieurs locaux commerciaux, ils ont un coup de cœur pour une petite boutique située dans la vieille ville. Ils obtiennent du propriétaire, Monsieur Popeye, une promesse unilatérale de vente : Monsieur Popeye consent un délai d’option de 45 jours aux jeunes entrepreneurs, accompagné d’une clause d’indemnité d’immobilisation d’un montant de 3000 euros, si les bénéficiaires ne lèvent pas l’option. Cependant, ces derniers apprennent, par lettre recommandée de leur conseil juridique, que le local fait déjà l’objet d’un pacte de préférence au bénéfice d’une dénommé Madame Olive. Ils manifestent leur inquiétude auprès de Monsieur Popeye qui répond sans détour qu’ils n’ont « pas de souci à se faire », et que la bénéficiaire du pacte n’en saura rien… Louise et Albert se méfient, et après une semaine de réflexion renoncent à leur achat. Mais Monsieur Popeye leur réclame le versement de l’indemnité d’immobilisation. Qu’en pensez-vous ?
2) Monsieur Popeye est propriétaire d’un petit appartement dans le quartier de Pessicart. Il le loue depuis plusieurs années à un étudiant en droit, Jérémy. Le bail contient une clause de promesse de vente de l’appartement au profit du preneur, pour un prix de 170 000 euros. Jérémy envoie un courrier au bailleur pour manifester son intention d’acheter l’appartement et sa décision de lever l’option. Cependant Monsieur Popeye connaît un acheteur disposé à lui offrir 200 000 euros, et refuse donc de contracter avec le jeune locataire. Il argue la nullité de la promesse qui n’a pas été enregistrée dans les 10 jours suivant la signature du bail. Qu’en pensez-vous ?
3) Une société de coaching en séduction Hytch Compagnie, cherche à développer un partenariat avec une entreprise de décoration intérieure, Val’ Dominot. En effet, Hytch Compagnie souhaite proposer à ses clients un nouveau forfait « Total Relooking : Assortir son style et sa déco ! », et engage avec Val’ Dominot des négociations qui durent plus de 8 mois. Plusieurs échanges ont lieu en réunions et par courrier, et deux projets de partenariat se succèdent. Mais les décorateurs retardent la conclusion du contrat, prétextant l’absence de leur expert-comptable, reportant plusieurs fois les rendez-vous. Pendant ce temps, les coachs en séductions découvrent que Val’ Dominot a mené des pourparlers parallèles et a même conclu un contrat de partenariat exclusif avec un autre organisme : Trahy & Sons. Deux semaines plus tard, Val’ Dominot rompt les négociations avec le ses partenaires initiaux. Hytch Compagnie ne compte pas se laisser faire ! Les coachs souhaiteraient obtenir le remboursement des frais investis dans les négociations ainsi que réparation de la perte de la chance de contracter. Qu’en pensez-vous ?
è METHODOLOGIE
xEsprit de l’exercice :
Il s’agit d’une méthode classique de résolution de cas, qui ne se confond pas avec une réflexion théorique et qui demande la mise en application de vos connaissances.
Le piège à éviter : le hors-sujet !
L’exercice consiste en la construction d’un avis juridique sur une situation de faits. Il faudra donc mobiliser les règles de droit applicables aux faits énoncés. Il s’agira de donner votre avis, de dégager une solution expliquée et justifiée juridiquement. Faites comme si vous vous adressiez à un non-juriste.
xMise en œuvre de l’exercice :
! Sur le fond, la résolution du cas pratique relève de la logique et du bon sens. Chaque problème doit faire l’objet d’un développement propre, annoncé par un titre qui doit apparaître clairement dans la copie et qui synthétise le problème soulevé. Adoptez une démarche pédagogique :
· Définissez les notions techniques que vous employez
· Citez vos sources (textes de lois, jurisprudence…)
· Ne répondez qu’aux questions posées. Ce n’est pas une dissertation, soyez pertinents et n’analysez que ce qui vous est demandé.
L’introduction est facultative dans le cas pratique. Si vous souhaitez en faire une, elle devra être très concise :
- Rappel des faits
- Les problèmes posés
- Annonce du plan (qui ne doit pas nécessairement être binaire)
Ainsi, si un cas soulève 3 problèmes, il conviendra de les traiter successivement. Exemple :
I. La promesse unilatérale de vente faite à M. Durand
II. L’accident de la circulation subi par Mme Dupont
III. La délégation consentie par M. Jacques
xApplication du syllogisme judiciaire :
Pour chaque problème, l’étudiant doit appliquer le syllogisme judiciaire (majeure, mineure, conclusion).
Majeure : règle de droit applicable en l’espèce
Mineure : faits de l’espèce – question posée (juridique)
Conclusion : solution apportée au problème posé, en application de la règle de droit
Il convient en effet :
1°) de faire un résumé des faits, mais uniquement de ceux pertinents pour la résolution du cas, c’est-à-dire les faits qui ont crée la situation problématique, qui ont concouru à l’émergence du problème de droit.
2°) de rappeler la règle de droit applicable et la jurisprudence pertinente en la matière. Il ne s’agit pas de recopier in extenso le texte applicable mais de préciser très clairement si un texte régit la question et d’utiliser uniquement l’arrêt (ou les arrêts) indispensable(s) pour résoudre le cas.
3°) de formuler le problème de droit. C’est là qu’il faut montrer la qualité de tout juriste : savoir qualifier juridiquement les problèmes. Cela résulte de la confrontation des faits à la règle de droit.
4°) de mener le raisonnement juridique, c’est-à-dire de vérifier les conditions d’application issues de la loi, de la jurisprudence, etc. Toute affirmation doit être appuyée par une source juridique vérifiable.
5°) de conclure avec clarté et précision, c’est-à-dire de donner la solution du problème. Il faut vérifier si les faits et le droit concordent ou pas et en tirer les conséquences.
NOTA BENE
Tout au long du cas pratique, il faut faire attention à ne pas réciter son cours.
Il faut en fait faire une utilisation pertinente et efficace de son savoir juridique, PRESENTER UNE DEMONSTRATION JURIDIQUE et APPORTER UNE SOLUTION CLAIRE au cas.
Le candidat devra donc, en cas de contradiction de jurisprudences, d’absence de loi ou d’arrêt, TRANCHER, c'est-à-dire FAIRE UN CHOIX, qu'il proposera comme ayant sa préférence (choix argumenté en droit, bien entendu). Il faut donc choisir une solution et la JUSTIFIER par des arguments juridiques.
! Les consignes relatives à la forme sont toujours les mêmes : faire attention à l’orthographe, au style, à la propreté et à la sobriété de la copie (pas de rature ni de « décorations » fluorées, etc.).
è DISPOSITIONS DU CODE CIVIL
Article 1589, al. 1
Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804
La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Article 1589-2
Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.
èTHEORIE
Document - Les contrats préparatoires
Extrait : MALAURIE P., AYNES L., STOFFEL-MUNCK P., Les obligations, Lextenso éd., defrénois, p. 225-227.
442. Contrats préparatoires. - Les avant-contrats recouvrent des réalités diverses, ayant pour élément commun d’être des contrats préparatoires d’un contrat définitif. Comme tout contrat, il fait naître des obligations ; mais celles-ci sont différentes de celles qui naîtront du contrat qu’ils préparent, Si celui-ci vient à être conclu. Ils sont provisoires et obligatoires. En s’attachant à leurs conditions, on peut en distinguer trois catégories : ou bien, les éléments du contrat définitif ne sont qu’imparfaitement déterminés ; ou bien, ils le sont complètement ; ou bien, on est dans une situation intermédiaire. (…) Presque tous les contrats peuvent être précédés d’avant-contrats. Les plus élaborés sont la promesse unilatérale et la promesse synallagmatique, parfois croisées.
Document ‚ - La force obligatoire et les engagements pré-contractuels
Extrait : SCHMIDT-SZALEWSKI J., La force obligatoire à l’épreuve des avant-contrats, RTD Civ. 2000, p. 25.
A la frontière entre le domaine délictuel et contractuel, les avant-contrats sont dotés d'effets obligatoires atténués, dont l'analyse permet de mesurer le contenu « minimal » de la force obligatoire du contrat. Le refus jurisprudentiel de l'exécution en nature repose sur la considération de l'objet des avant-contrats et des obligations qu'ils créent. Le fondement de la force obligatoire est ainsi mis en lumière et nuancé, révélant la spécificité du droit français en la matière.
Réfléchissant à la notion de contrat, un auteur observe que « Les contrats préparatoires posent avec une acuité particulière la question du domaine du contrat. A partir de quel moment y a-t-il contrat dans la période préalable à la conclusion du contrat définitif ? ». Il répond à cette question en indiquant que « la qualification de contrat doit être encore écartée lorsque l'accord des volontés n'a pas donné naissance à des effets pourvus d'une force juridique obligatoire ».
Un double critère permet donc de reconnaître, parmi diverses conventions, celles pouvant être qualifiées de contrats : d'une part, l'existence d'un accord de volontés et, d'autre part, la présence d'effets pourvus d'une force juridique obligatoire.
Les juridictions françaises admettent facilement l'existence d'engagements précontractuels de nature contractuelle. Cette solution s'explique par la large reconnaissance de l'existence d'un accord des parties sur les éléments essentiels de l'opération projetée, condition nécessaire et suffisante d'existence d'un contrat consensuel. De plus, la preuve de la rencontre des actes de volonté est libre, car l'expression du consentement n'est en principe soumise à aucune forme.
Mais reconnaître aux accords précontractuels la nature d'un contrat suppose encore que l'on vérifie la teneur de leurs effets : sont-ils bien « pourvus d'une force juridique obligatoire » caractéristique du contrat ? Pareille démarche implique que l'on identifie le contenu de l'effet obligatoire dont traite l'article 1134, alinéa 1 du code civil. Ce texte indique que l'inobservation d'une obligation d'origine contractuelle déclenche l'intervention de l'autorité publique au même titre que le non-respect d'une loi. On considère, en effet, que l'inexécution d'un contrat ne lèse pas seulement les intérêts du créancier, mais trouble l'ordre juridique tout entier, dans la mesure où le contrat est le principal instrument d'échange entre les hommes. Ce point de vue classique est aujourd'hui remis en question par les tenants de l'analyse économique de l'Ecole de Chicago, qui considèrent que l'inexécution peut bénéficier à la société en général lorsque les dommages et intérêts sont limités à la perte du profit attendu par le créancier. […]
Première manifestation du contrat, les avant-contrats permettent de tenter une délimitation de la portée du principe de la force obligatoire et des domaines respectifs de l'exécution forcée et par équivalent. L'observation des normes effectivement pratiquées à titre de sanction révélera la portée en quelque sorte « minimale » de la force obligatoire.
Innommés pour la plupart, les avant-contrats ne se laissent enfermer dans aucune catégorie. Ils se caractérisent par une communauté d'objectif visant à préparer soit la négociation, soit la conclusion du contrat définitif : la réalisation concrète de cet objectif dépend de l'efficacité des sanctions de leur inexécution. […].
Document ƒ - Le droit de rompre des pourparlers avancés
Extrait : FRAIMOUT J.-J., Le droit de rompre des pourparlers avancés, Gazette du Palais, 01 juin 2000 n° 153, p. 2
1 - La confiance investie dans la négociation des contrats est à la mesure de la nécessité croissante imposée aux grands opérateurs économiques d'anticiper et de sécuriser l'avenir de leur coopération; partant, la phase précontractuelle, phase de mise à l'épreuve, est devenue périlleuse et génère un contentieux qui croît en proportion des investissements réalisés et ne pouvant être amortis.
D'où l'émergence et l'essor d'un droit des relations économiques de source prétorienne et contractuelle fondé sur les principes civilistes qu'on pourrait qualifier de «supra contractuels» pour autant qu'ils gouvernent aussi bien la phase préparatoire que la phase exécutoire du contrat : le principe de bonne foi et le principe de souveraineté des volontés individuelles, tous deux inclus dans l'article 1134 du Code civil. Un patient travail doctrinal d'induction interprétative a permis d'extraire de ce texte les préceptes fondateurs du droit des échanges économiques, donnant un regain d'intérêt à l'éthique contractuelle telle qu'elle s'affirme à la faveur de la généralisation du contrat-cadre, instrument appelé à régir des relations durables entre deux agents économiques.
Ainsi s'explique le renforcement de la responsabilité liée à la phase probatoire du contrat et la propension perceptible des Tribunaux à sanctionner les fautes relevées à l'occasion de la rupture de pourparlers préjudiciable au partenaire déçu.
2 - Pour autant, le renforcement de la responsabilité contractuelle dans la négociation des «grands contrats» ne doit pas dissimuler la nécessité tout aussi évidente de préserver le droit de chacun des partenaires de rompre les pourparlers lorsque la négociation s'enlise ou révèle une divergence de vue persistante.
Ne s'intéresser en effet qu'aux espèces où la faute précontractuelle est caractérisée, pourrait faire oublier que tout abandon, toute volte-face ne sont pas fautifs, fussent-ils hautement dommageables.
Il fallait par conséquent, en contrepoint de l'affirmation d'une responsabilité fondée sur la mauvaise foi, la potestativité ou le dol et le constat d'un renforcement de la contractualisation des pourparlers, revenir sur l'autre versant du droit de la négociation où s'affirme avec tout autant de fermeté la nécessaire liberté de revenir sur ses déclarations d'intention tant qu'aucune convention ne lie les partenaires. […]La mauvaise foi voire la légèreté inexcusable de l'un des acteurs justifie sans nul doute sa condamnation, au nom de l'impératif de sécurité juridique, lequel justifie assurément l'indemnisation du partenaire privé d'un contrat vital pour son entreprise. Mais il est tout aussi naturel que les juges s'efforcent de préserver la liberté de rompre, ce qu'ils font au demeurant si on s'en rapporte aux nombreuses décisions qui écartent, au nom de ce principe, les prétentions du partenaire évincé ou délaissé.
Cette jurisprudence garantit le salutaire retour de la liberté précontractuelle, rempart contre l'extension tyrannique d'une responsabilité aveuglée par un préjudice, souvent considérable il faut en convenir, au point de compromettre l'avenir économique de l'entreprise qui le subit, la privant d'un marché vital, d'un concours financier salvateur ou encore d'une source d'approvisionnement indispensable, sans compter le coût des investissements, immobilisations d'actifs, secrets divulgués et de tous les efforts et ressources investis sans perspective d'amortissement dans des pourparlers qui auront tourné court.
3 - Or, paradoxalement, dans les instances introduites par la partie lésée par la rupture, les arguments décisifs du demandeur, ceux qui emportent dans la plupart des procédures la conviction des juges du fond quant au bien-fondé de la demande d'indemnisation, sont en quelque sorte «réversibles» en ce sens que dans certains procès, au contraire, la partie adverse parvient à les retourner avec succès contre le plaignant.
Ces arguments peuvent être rattachés à deux thèmes développés par la partie lésée : l'importance de l'enjeu de la négociation et celle corrélative du dommage éprouvé et l'état d'avancement des pourparlers attesté par leur durée. Ces deux circonstances, l'une comme l'autre, peuvent en effet rendre fautive l'attitude de l'auteur de la rupture, par légèreté ou mauvaise foi : on ne quitte pas la table des négociations sans motif sérieux lorsque les discussions sont parvenues à un stade avancé, a fortiori lorsque l'enjeu économique est de taille. Mais les mêmes raisons peuvent à l'inverse justifier le désistement de l'un des partenaires. C'est l'enseignement qui se dégage d'un courant jurisprudentiel bien établi, propre à démentir le pronostic d'une dérive incontrôlée du droit de la responsabilité précontractuelle. […]
è NOTIONS_______
Document „ - Diversité des avant-contrats
Extrait : DELEBECQUE P., L’avant-contrat : observations générales, Petites affiches, 23 avril 1997 n° 49, p. 16.
2. Projet de contrat : Au bas de l'échelle, on peut faire état du simple projet de contrat. Dans un projet, l'intention des parties est déjà matérialisée, mais celles-ci conservent cependant leur entière liberté quant au contrat définitif. Ainsi en va-t-il de l'acte sous seing privé par lequel le vendeur et l'acquéreur conviennent de ne s'engager définitivement que par la signature d'un acte authentique. Les parties n'ont pas encore consenti et ne sont pas encore obligées. Tel est le cas également de l'accord très informel intervenu entre les organes responsables de deux sociétés en vue de la constitution d'une troisième société (…). Peu importe, du reste, les expressions utilisées par les intéressés. Si leur consentement ne s'est pas formé, leur accord n'a pas de réalité juridique.
3. Accord de principe : Si l'on gravit le premier échelon dans notre échelle, on s'arrête sur l'accord de principe qui est un contrat de pourparlers. Les parties se sont engagées dans des discussions, mais n'ont encore rien décidé de précis. Elles souhaitent néanmoins faire une pause et s'accorder sur le principe d'un contrat. (…). Les parties s'obligent, en réalité, non pas à conclure un contrat, mais simplement à prolonger leurs pourparlers en vue, le cas échéant, de formaliser un véritable accord dûment obligatoire. Les parties ne sont plus libres, car elles doivent reprendre leurs discussions, mais elles n'ont pas à conclure le contrat qu'elles ont en vue. Autrement dit, il leur appartient, engagées dans un accord de principe, de reprendre leurs négociations et de le faire de bonne foi, sous peine de commettre une faute justiciable de dommages-intérêts (…).
è NOTIONS_______
4. Pacte de préférence
A l'échelon supérieur, on découvre le pacte de préférence, qui est l'avant-contrat par lequel un promettant s'engage, pour le cas où il se déciderait à conclure un contrat donné, à en faire prioritairement la proposition au bénéficiaire. Un droit de priorité est ainsi accordé par un cocontractant à un autre cocontractant. La jurisprudence parle de promesse unilatérale conditionnelle pour qualifier cet accord (…), mais l'analyse n'est pas exacte car la condition _ ici l'engagement de passer le contrat définitif _ ne peut porter sur un élément essentiel. Néanmoins, elle est expressive et permet de situer très exactement le pacte de préférence dans la hiérarchie des avant-contrats.
5. Promesse unilatérale
Une partie peut également s'engager vis-à-vis d'une autre, qui accepte, à réaliser un contrat si celle-ci le veut bien. La première donne alors à la seconde une option _ généralement pour un temps ; et si l'option est levée conformément aux prévisions des parties, un contrat synallagmatique sera conclu. La promesse unilatérale prépare ainsi un contrat définitif. Dans des arrêts récents, la jurisprudence a, curieusement, décidé de précariser ce type d'engagement en privant le bénéficiaire de la possibilité de contraindre le promettant à respecter son engagement (v. l'article fouillé de Mme R.N. SchÜtz, infra, p. 18 ; égal. I.Najjar, La « rétractation » d'une promesse unilatérale de vente, D. 1997, Chron. 119). Ces nouvelles solutions, si critiquables soient-elles, s'expliquent par l'embarras des juges devant une demande d'exécution forcée concernant une vente : le plus souvent, ils n'ont pas les informations nécessaires pour formaliser l'acte. Ausi préfèrent-ils prononcer une condamnation à des dommages-intérêts. Au demeurant, la principale difficulté soulevée par la jurisprudence contemporaine tient à l'évaluation des dommages-intérêts lorsque le promettant décide de révoquer son engagement, avant naturellement que le bénéficiaire ne lève son option. Faute d'évaluation conventionnelle, on imagine les risques du bénéficiaire : combien pourra-t-il réclamer à son cocontractant ? En l'état actuel du droit positif, nul ne pourra le renseigner avec précision. Une autre difficulté est de savoir si la nouvelle jurisprudence est limitée aux seules opérations immobilières. Il serait audacieux de l'affirmer.
Document … - L’élément déterminant de la qualification de promesse synallagmatique
Extrait : CHIARINY-DAUDET A.-C., Retour sur la qualification de la promesse synallagmatique, Rec. D. 2007, p. 3045
La nature synallagmatique d'une promesse résulte de l'existence d'engagements réciproques de vendre et d'acheter (A). La recherche de l'accord des parties sur la chose et sur le prix, élément déterminant de la qualification de promesse synallagmatique, doit être effectuée par le seul examen de la clause de réitération par acte authentique que les parties auront choisi ou non d'ériger en condition de formation du contrat de vente (B).
A - Les engagements réciproques de vendre et d'acheter
La promesse synallagmatique est un avant-contrat par lequel une personne consent à vendre un bien déterminé pour un prix déterminé à une autre qui l'accepte. C'est ainsi que la Cour de cassation rappelle que pour disqualifier une promesse synallagmatique en une promesse unilatérale, il appartenait aux magistrats du fond de rechercher l'absence d'engagements réciproques de vendre et d'acheter. Cette précision ne manquera pas de satisfaire un auteur (E. Savaux, note ss. Civ. 3e, 28 juin 2006, n° 05-11.897, op. cit.) qui avait regretté le manque de rigueur dont avait fait preuve la Haute cour dans un précédent arrêt du 28 juin 2006. Selon lui, il convenait de préciser la notion « d'engagements réciproques » puisque une promesse de vente peut rester unilatérale bien qu'elle contienne un engagement réciproque du bénéficiaire de payer une indemnité d'immobilisation en cas de non levée de l'option. (…)
B - La clause de réitération par acte authentique, révélatrice de la volonté des parties
La recherche de la commune volonté des parties aurait dû conduire les juges du fond à se demander si justement la clause prévoyant la réitération par acte authentique figurant dans l'acte était selon la volonté des parties, une modalité d'exécution du contrat de vente ou un élément de sa formation (sur cette question V. infra et not., C. Coutant, La réitération des promesses synallagmatiques de vente, AJDI 1999. 127).
Généralement, la Cour de cassation retient que la clause de réitération par acte authentique est un élément de l'exécution du contrat (…). En effet, celle-ci est devenue au fil du temps une clause de style dans les promesses de vente immobilière afin non seulement de protéger l'acquéreur des risques liés à la perte de la chose et d'éviter l'exigibilité immédiate des droits de mutation et autres impôts, mais surtout permettre l'accomplissement de toutes les formalités nécessaires, en retardant le transfert de propriété du bien au jour de la signature de cet acte. Dans la mesure où conformément à l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, il est impossible de distinguer la promesse de vente du contrat de vente, l'avant-contrat prenant alors nécessairement la qualification du futur contrat (…). Il s'agit simplement, comme l'admet majoritairement la doctrine, d'une vente assortie d'un terme suspensif.
Cependant, conformément au principe de liberté contractuelle, les parties peuvent prévoir que cette réitération par acte authentique n'est pas une modalité d'exécution de la vente mais un véritable élément nécessaire à sa formation. L'autonomie de la promesse synallagmatique est alors indéniable puisque tant que la réitération n'a pas eu lieu, l'acquéreur n'a aucun droit direct sur le bien et que les règles de la vente ne s'appliquent pas. Cette possibilité ayant été admise par la Cour de cassation dans un arrêt du 17 juillet 1997 (Civ. 3e, 17 juill. 1997, Defrénois 1998, n° 5, p. 339, obs. D. Mazeaud), les magistrats de la cour d'appel de renvoi rechercheront la commune volonté des parties, notamment par l'examen de cette clause en espérant que les rédacteurs de l'avant-contrat auront pris soin d'être précis dans les termes employés afin de ne pas cultiver le trouble qui entoure la qualification de la promesse synallagmatique de vente.
è CITATIONS ET OUTILS COMPLEMENTAIRES
Citations et adages:
Quand on peut accomplir sa promesse sans manquer à la justice, il faut tenir sa parole.
Confucius
Examine si ce que tu promets est juste et possible, car la promesse est une dette.
Confucius
La personne qui est la plus hésitante à faire une promesse est celle qui la respectera avec plus de foi.
Jean-Jacque Rousseau
Toutes actions sont de bonne foi.
Loysel
Jurisprudence :
Cour de cassation
chambre mixte
Audience publique du vendredi 26 mai 2006
N° de pourvoi: 03-19376
Publié au bulletin Rejet.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, siégeant en CHAMBRE MIXTE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu leur connexité, joint les pourvois n Y 03-19376 et n C 03-19495 ;
Donne acte aux consorts X... de la reprise de l'instance introduite au nom de Daurice X..., décédée le 25 septembre 2003, en leur qualité d'héritiers ;
Donne acte aux consorts X..., tous les sept agissant en leur qualité d'héritiers de Daurice Y..., du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Z... ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 13 février 2003), qu'un acte de donation-partage dressé le 18 décembre 1957 et contenant un pacte de préférence a attribué à Mme Adèle A... un bien immobilier situé à Haapiti ; qu'une parcelle dépendant de ce bien a été transmise, par donation-partage du 7 août 1985, rappelant le pacte de préférence, à M. Ruini A..., qui l'a ensuite vendue le 3 décembre 1985 à la SCI Emeraude, par acte de M. B..., notaire ; qu'invoquant une violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte du 18 décembre 1957, dont elle tenait ses droits en tant qu'attributaire, Mme X... a demandé, en 1992, sa substitution dans les droits de l'acquéreur et, subsidiairement, le paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'avoir rejeté la demande tendant à obtenir une substitution dans les droits de la société Emeraude alors, selon le moyen :
1 / que l'obligation de faire ne se résout en dommages-intérêts que lorsque l'exécution en nature est impossible, pour des raisons tenant à l'impossibilité de contraindre le débiteur de l'obligation à l'exécuter matériellement ; qu'en dehors d'une telle impossibilité, la réparation doit s'entendre au premier chef comme une réparation en nature et que, le juge ayant le pouvoir de prendre une décision valant vente entre les parties au litige, la cour d'appel a fait de l'article 1142 du code civil, qu'elle a ainsi violé, une fausse application ;
2 / qu'un pacte de préférence, dont les termes obligent le vendeur d'un immeuble à en proposer d'abord la vente au bénéficiaire du pacte, s'analyse en l'octroi d'un droit de préemption, et donc en obligation de donner, dont la violation doit entraîner l'inefficacité de la vente conclue malgré ces termes avec le tiers, et en la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur, dans les termes de la vente ; que cette substitution constitue la seule exécution entière et adéquate du contrat, laquelle ne se heurte à aucune impossibilité ; qu'en la refusant, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1138 et 1147 du code civil ;
3 / qu'en matière immobilière, les droits accordés sur un immeuble sont applicables aux tiers dès leur publication à la conservation des hypothèques ; qu'en subordonnant le prononcé de la vente à l'existence d'une faute commise par l'acquéreur, condition inutile dès lors que la cour d'appel a constaté que le pacte de préférence avait fait l'objet d'une publication régulière avant la vente contestée, la cour d'appel a violé les articles 28, 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955 ;
Mais attendu que, si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; qu'ayant retenu qu'il n'était pas démontré que la société Emeraude savait que Mme X... avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence, la cour d'appel a exactement déduit de ce seul motif, que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
è CITATIONS ET OUTILS COMPLEMENTAIRES
Exemple de compromis : V. plaquette papier
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